基本案情：

      2003年4月4日，朱某某购买了一套房屋，其缴纳了购房款并入住至今，期间多次要求开发商办理房产证未果。2012年10月11日，邵某某向市房地产管理局提供虚假材料，将该房屋登记在自己名下，并取得了房产证。同年11月6日，邵某某与郭某签订《借款合同》和《房产抵押合同》，同时，双方向淮北市房地产管理局申请办理抵押权设立登记，并提交了已登记在邵某某名下的上述房产证以及双方签订的合同等资料。市房地产管理局经审核，办理了抵押登记并为郭某颁发了房地产他项权证。2014年7月15日，生效刑事判决认定邵某某利用虚假材料办理房产证后抵押借款，已构成诈骗罪，判处有期徒刑十三年六个月，并处罚金人民币四百万元，同时判决邵某某对被害人郭某等人被骗钱财继续予以退赔。2014年10月21日，邵某某的房产证被法院判决撤销。现朱某某提起诉讼，请求撤销淮北市房地产管理局为郭某颁发的房地产他项权证。

      区人民法院审理认为，被诉行政行为因案涉房产证被撤销，导致主要证据不足。郭某善意取得房屋抵押权的理由，尚不充分。判决撤销淮北市房地产管理局为郭某颁发的房地产他项权证。

      郭某不服，提起上诉。

      市中级人民法院审理认为，根据生效刑事判决，邵某某伙同他人利用虚假材料，办理房产证后抵押借款骗取他人财物的行为已被认定构成诈骗罪。邵某某所实施的“房产登记行为”及“抵押行为”是其为骗取郭某钱款所实施的欺诈行为，具有刑事违法性，且郭某已被确认为该刑事案件的被害人，其被骗财物已由刑事生效判决予以退赔，故郭某关于善意取得涉案房屋抵押物权的理由不能成立。市房地产管理局颁发涉案房地产他项权证的证据不足，依法应予撤销。判决驳回上诉，维持原判。

律师点评：

      无处分权人提供虚假材料取得房产证，并用该房产证向他人抵押借款且办理了房屋抵押登记的情形下，能否认定抵押权人为善意第三人，关涉到购房人与抵押权人利益的平衡以及交易安全的保护，应当审慎判断。本案中，朱某某已支付合理对价，且实际占有该房屋多年，未能办理房屋所有权证并非其过错所致，其合法权益应当受到保护。邵某某等人通过伪造申请材料等非法手段取得房屋所有权证后，又将房屋抵押给郭某骗取其借款，其已因诈骗被追究刑事责任，相关刑事判决已经判令邵某某对郭某被骗钱款予以退赔。因此，郭某不能依据善意取得的规定要求保护抵押权。本案把无处分权人因犯罪行为而设立抵押登记的情形排除第三人善意取得的适用，并对房屋抵押登记予以撤销。第三人的权益则通过刑事追缴程序予以救济，公平地保护了无过错购房人的合法权益，对于类似案件的处理具有典型意义。

      【龚震亚律师，联系电话18301725408，上海行政诉讼律师】回到首页